マンションを相続したとき相続登記は必要？名義変更の方法は？
相続財産（遺産）の中に、マンションが含まれている場合が多くあります。お亡くなりになった方（被相続人）の自宅がマンション、という場合はもちろんのこと、投資用マンションや別宅を購入している方もいます。
マンションであっても、相続登記が必要となりますが、一軒家の土地・建物の登記とは少し異なる部分がありますので注意が必要です。
また、投資家や地主の方のご相続では、相続人が財産すべてを把握していない場合もあり、どこから手をつけたらいいか分からない・・・ということもあるでしょう。
マンションの相続登記の際に気を付けるべきことを解説します。
甲斐 麻莉子（司法書士）
マンションの相続でも相続登記は必要
マンションは、所有者にとって、他の土地・建物（一軒家）などよりも重要性が低いとか、名義を明らかにする必要などないのではないかと、軽く見ている方もいます。また、現に住んでいないからという理由であったり、他人に賃貸に出しているから売却の必要がない等の理由で、相続登記をしていないケースもあるでしょう。「マンションでも、相続登記は必要ですか？」という相続相談が多く寄せられます。
結論からいうと、マンションであっても、相続が開始したら相続登記をする必要があります。
相続登記とは、相続によって取得した不動産（土地・建物）の所有権の名義を変更する手続きのことです。相続登記には期限はありませんでしたが、令和６年４月から相続登記が義務化されます。相続したマンションを売却したいときは当然相続登記が必要なので、早めに対処しておきましょう。
マンションの相続登記をしないとデメリットは？
令和６年４月までは、相続登記の義務がありません。そのため、わざわざ相続登記をしなくてもよいと考えている方も多いようです。
しかし、一軒家や土地と同様に、マンションの相続登記をせず、亡くなった故人（被相続人）の名義のままとしておくと、様々なデメリットや、後の世代への迷惑がかかることもあります。
また、マンションの場合のような不動産の中でも流動性の高い資産に関しては、相続登記をすませて次の相続対策に備えたり、現金化をすることもできますし、遺産分割自体をスムーズに済ませることもできます。
マンションを売却、処分、賃貸などすることを検討している場合には、名義人と所有者が異なるまま行うことはできません。
更に、相続したマンションの相続登記をしないまま、あなたがお亡くなりになってしまえば、更なる相続が発生します（二次相続）。このとき、はじめてマンションの相続登記をすると、収集する戸籍などの必要書類が多数となり、登録免許税も高額化している可能性があります。
登記は、所有権者が誰であるかを対外的に示す役割があります。マンションの相続登記がされていないままだと、第三者からの無用な権利主張や、他の相続人からの財産分与の主張などを招きかねません。
東日本大震災のとき、倒壊したマンションなどの保障をするにあたり、相続登記がされずに放置されていたことによって、マンションの所有権者と登記名義人が異なることで、誰に保障をしてよいかが問題となることがありました。
このように非常事態となったとき、相続登記を放置していたことが仇となって不都合が生じることがあります。非常事態で問題点が明らかになると、そのときにすぐ相続登記をすることは困難ですから、平穏なうちに相続登記を済ませておく必要があります。
マンションの相続登記の必要書類
マンションの相続登記をするときは、一般的に、次の資料が必要となります。一般的な必要書類は一軒家や、土地のみの相続手続きと同様です。
ただし、財産状況、分割方法などによって必要となる書面は異なりますので、法務局や司法書士などの専門家に、事前にご確認ください。
ポイント
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• マンションを取得する相続人の現在戸籍の謄抄本
• マンションを取得する相続人の住民票又は戸籍の附票
• 遺産分割協議書（相続人全員の印鑑証明書付き）又は遺言書
これらの必要書類を添付した上で、相続登記申請書を作成し、法務局に提出します。この際にかかる費用は、登録免許税として、マンションの固定資産税評価額×０．４％の金額を印紙で支払います。
マンションの相続登記をするときの相続登記申請書を具体的にイメージしていただくため、例を示します。
不動産登記申請書
登記の目的 所有権移転
原 因 令和5年１月１日
相 続 人 （被相続人〇山〇男）
（相続人） 〇山△男
送付の方法により登記識別情報通知の交付を希望します。
送付先 申請人の住所
連絡先の電話番号 03-1234-5678
添付書類 登記原因情報 住所証明情報
その他の事項 送付の方法により登記完了証の交付及び添付書類の原本還付を希望します。
送付先 申請人の住所
令和5年２月２日申請 東京法務局 御中
課税価格 金4,000,000円
登録免許税 金16,000円
不動産の表示
一棟の建物の表示
所 在 東京都中央区銀座二丁目１２３４番地５６７
建物の名称 銀座二丁目マンション
専有部分の建物の表示
不動産番号 0100XXXXXXXX
家屋番号 銀座二丁目１２３４番５６７の１１１１
建物の名称 １１１１号
種 類 鉄骨鉄筋コンクリート造１階建
床 面 積 １１階部分 ２２２．２２㎡
敷地権の表示
土地の符号 １
所 在 東京都中央区銀座二丁目１２３４番５６７
地 目 宅地
地 積 10000.00㎡
敷地権の種類 所有権
敷地権の割合 １００００００分の１００
マンションの相続登記をするとき、特に「不動産の表示」の欄の記載に注意が必要です。
具体的には、マンションの不動産の表示は、敷地部分と建物部分の必要事項をそれぞれ分けて記載しなければなりません。また、敷地部分が敷地権化されていない場合には、土地の持ち分を移転する登記手続きが必要です。
その他の、相続登記申請書の一般的な書き方は、他の不動産と同様ですので、次の解説をご覧ください。
基本的に、「登記申請書」と書いたＡ４の紙に、黒色ボールペンもしくはパソコンで、「原因」に被相続人の死亡年月日と「相続」と記載し、被相続人の氏名、相続人の生年月日、住所、氏名などを記載します。
敷地権付きマンションの相続登記とは？
マンションは、法律上「区分建物」といいます。区分建物は、「建物の１室」及び「土地と共有部分の持分」から成ります。
そして、マンション敷地の土地は所有者全員の共有となっており、専有部分はそれぞれ一般的に、土地の敷地権がついている状態で登記されています。「マンションを相続した」というとき、そのマンションに付随する敷地権も、一緒に相続しています。
つまり、マンションについて相続する権利は、専有部分（マンションのお部屋の部分）の所有権と、建物の敷地に関する共有持分権が、一体化したものなのです。
そのため、敷地権付きマンションの相続登記では、次の事項も、相続登記申請書に正確に記載する必要があります。
敷地権の種類
例：所有権、地上権、賃借権など
敷地権の割合
専有部分の割合に応じた割合となることが一般的です。
敷地権とマンションの専有部分とをあわせて相続することとなります。敷地権付き区分建物であるマンションでは、専有部分のみや敷地権部分のみを分離して売却したり、抵当権を設定してお金を借りるようなことはできません。
マンションの相続登記の注意点
マンションの相続登記でも、一軒家や土地の相続登記と同様に、戸籍等の必要書類を集めて、申請書を作成し、法務局に対して所有権移転の登記申請を行う必要があります。
敷地権の個数に気を付ける
上記の記載例は、１つの土地のみがマンションの敷地権になっている場合の申請書です。実際には、マンションの敷地権として２つ以上～数十個の土地が敷地権になっていることも多いため、申請書が何枚にもまたがることがあります。そして敷地権の個数は土地の見た目からは分からず、必ず登記事項証明書または登記情報をみて確認しなければなりません。
敷地権になっていない土地の可能性もある
マンションの場合は、その土地部分は敷地権として権利上一体化されているのが一般的ですが、まれに敷地権化されていない土地の可能性があります。
その場合は同時に、すべての土地及び私道に関しても相続登記をしなければなりません。
自分で相続登記をして安心していたら、土地の登記がもれていた！ということがないようにご注意ください。
登記識別情報は大切に保管しておく
登記申請書を提出してマンションの相続登記を行うと、相続登記が完了した後、「登記識別情報通知書」が、登記申請者宛に送られてきます。
登記識別情報とは、以前の登記済権利証の代わりになる12桁の数字とアルファベットを言います。書面ではなく12桁の情報が重要になります。
登記完了証は、単に相続登記が完了したことを知らせる通知ですが、登記識別情報は、以前の登記済権利証と同じで売買をしたり担保を設定したりする場合に必要になります。
登記完了証、登記識別情報、不動産登記簿は混同されやすいものですが、登記識別情報だけは大切に保管し、できれば金庫にいれておくことをお勧めします。
相続人間のトラブルを回避する
マンションの相続登記をせずに放置しておいたり、相続登記に多大な手間を要してしまったりすると、相続登記が済まない間に、他の共同相続人が、遺産分割について文句を言ってくるおそれがあります。
また、居住していないマンションでは、他人に賃貸したり、親戚に安く貸していることもあるでしょう。賃貸に出している場合には、賃貸管理会社に対しても、相続が開始して所有者が変わったことを知らせる必要がありますから、相続登記を早めに済ませておく必要があります。
いかがでしたでしょうか？
今回は、相続のよくあるケースで、相続財産（遺産）の中にマンションが含まれているときに行うべき相続登記の具体的な方法について解説しました。
マンションを所有している方は多いでしょうが、マンションは法律の専門用語で「敷地権付き区分所有建物」と呼び、登記簿上の権利関係が複雑です。その分、相続登記申請書の記載も複雑なものとなり、ミスのないようにしなければなりません。
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