自宅の相続税で土地評価を最大80％減額できる小規模宅地の特例とは？
相続税は、富裕層に関係するものと思われがちですが、主な資産はマイホームだけという一般の人でも関係してきます。とくに土地の評価額が高い都市部に自宅を持つ人がそれにあたります。
じつは、自宅しか資産がないという場合の方が問題になることも少なくありません。なぜなら、課税される資産が不動産などの流動性が低い資産しかない場合、納税資金に困るからです。
ただし、相続人が居住用として相続する自宅であれば、要件を満たせば、小規模宅地等の特例という優遇措置を適用することができます。この特例は土地の評価額を最大で80％減額できる納税者にはメリットの大きい制度です。
一方で、適用には要件などについて、わかりづらい一面もあります。
そこで、この記事では、小規模宅地等の特例の内容や適用する場合の注意点などを解説しました。
井手 昭仁(ファイナンシャルプランナー）
相続税の計算の仕組み
相続税は、一つ一つの相続財産に税率をかけて求めるのではなく、全ての相続財産を合計したうえで相続税を算出する仕組みになっています。
課税遺産総額の算出
相続税を計算するには、まず、相続税の対象となる財産の金額を算出します。
預貯金や有価証券、不動産など課税対象となる財産の総額から非課税財産（生命保険金の非課税枠）、借入金などの債務や葬儀費用を引いて相続税の課税価格を求めます。
さらに、遺産に係る基礎控除を引いて課税遺産総額を算出します。
相続税の算出
相続税の計算は、法定相続分で仮の相続税を算出し、それを合計し、実際の相続した割合に按分して相続税を負担する仕組みになっています。
自宅を相続するときの相続税法上の評価
相続税を計算する上で、預貯金などは残高を見れば金額がわかりますが、不動産の場合は、明確な金額が定まっているわけではないので、財産としていくらになるか評価をする必要があります。
建物の評価方法
相続税を計算するうえでの建物の評価は、固定資産税評価額で評価することになります。固定資産税評価額というのは、市区町村が固定資産税を課税する際に評価した価額のことです。
土地の評価方法
土地の評価には路線価方式と評価倍率方式とがあります。路線価というのは、国税庁が定めた市街地の道路に面した土地の価格（路線価）に、土地の面積を乗じて土地の評価額とする方法です。路線価は、定められている地域と定められていない地域とがあり、定められていない地域は評価倍率方式で評価することになります。評価倍率は、地域ごとに国税庁が定めた倍率で、評価倍率方式で土地を評価する場合は、固定資産税評価額に評価倍率を乗じて、土地を評価します。
| 路線価方式 | 路線価×土地の面積 |
| 評価倍率方式 | 固定資産税評価額×評価倍率 |
小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは、被相続人の自宅や事業用の土地を親族が相続して一定要件を満たせば最大で80％相続税評価額が減額できる制度です。
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁 (nta.go.jp)
小規模宅地等は以下の表の区分ごとに一定の割合を減額します。
なお、この記事では、自宅を相続した場合を想定し、小規模宅地等の特例のうち、事業用や貸付用は割愛し、一般的な住宅用である特定居住用宅地等に焦点をあてて解説します。
| 区分 | 要件 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|---|
| 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等 | 特定居住用宅地等に該当 | 330㎡ | 80% |
| 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業用の宅地等 | 特定同族会社 事業用宅地等に該当 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用 宅地等に該当 | 200㎡ | 50% | |
| 被相続人等の貸付事業用の宅地等 | 貸付事業用 宅地等に該当 | 200㎡ | 50% |
| 貸付事業以外の事業用の宅地等 | 特定事業用宅地等に該当 | 400㎡ | 80% |
特定居住用宅地等の要件
小規模宅地等の特例にあたっては、特定居住用宅地等について次の2つのパターンに分けて把握する必要があります。
Ⓐ被相続人の居住の用に供されていた宅地等
Ⓑ被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等
Ⓐは文字どおり、被相続人が住んでいた宅地のことです。Ⓑがわかりにくいので、例示で説明します。
例えば、A市に住んでいる被相続人がB市にアパートを所有しているとします。そのアパートに被相続人の子が住んでおり、子はまだ大学生なので被相続人の仕送りで生活しているとします。この状況で、被相続人が亡くなると、子が住んでいるアパートは特定居住用宅地等に該当することになり、小規模宅地等の特例が適用できることになります。
要件については、それぞれのパターンにおいて、誰が居住用宅地等を取得するか？といった「取得者」と申告期限まで居住や所有をする必要があるか？といった「取得者ごとの要件」で判断します。
Ⓐ被相続人の居住の用に供されていた宅地等
被相続人の居住の用に供されていた宅地等としては、①被相続人の配偶者、②被相続人の同居親族、③被相続人の配偶者・同居親族以外の親族、のそれぞれの要件で判定します。
| 取得者 | 取得者ごとの要件 |
|---|---|
| ①配偶者 | なし |
| ②同居親族 | 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、 その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。 |
| ③その他の親族 | ・被相続人に配偶者、同居の相続人がいないこと。 ・相続開始前３年以内に日本国内にある取得者、取得者の配偶者、取得者の 三親等内の親族または取得者と特別の関係がある一定の法人が所有する家屋 に居住したことがないこと。 ・相続開始時に、取得者が居住している家屋を相続開始前のいずれの時にお いても所有していたことがないこと。 ・その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。 |
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等
被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の居住の用に供されていた宅地等については①被相続人の配偶者、②被相続人と生計を一にしていた親族、のそれぞれの要件で判定します。
| 取得者 | 取得者ごとの要件 |
|---|---|
| ①配偶者 | なし |
| ②同居親族 | 相続開始の直前から相続税の申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、 その宅地等を相続開始時から相続税の申告期限まで有していること。 |
適用するうえでの注意点
小規模宅地等の特例を適用するうえでは、注意点があります。
申告適用である
小規模宅地等の特例は、相続税の申告書に一定書類を添付して提出することで認められる制度です。要件に該当するからといって何もせずに適用されるわけではありません。
遺産分割協議が必要
小規模宅地等の特例を適用するには、遺産分割協議書の添付が必要です。そのため、誰が相続するかが決まらず、遺産分割協議が完了していないと適用できません。
ただし、申告期限に遺産分割がまとまらなければ、申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付し、一旦申告することで、その後3年以内に遺産分割協議がまとまれば、特例の適用を受けることができます。
まとめ
小規模宅地等の特例は、相続税評価を最大80％減額できるため、納税者には大変メリットのある特例です。その一方で、適用には相続税の申告書の提出が必要であり、原則として遺産分割協議がまとまっている必要があります。
適用については、税理士などの専門家に相談の上、計画的に実行することをおすすめします。